Rongeurs dans un logement à vendre ou louer : qui paie ?

Vous videz le garage avant la première visite et vous tombez sur une caisse de vêtements d’hiver dont un coin a été rongé, avec un petit chapelet de crottes noires le long du mur. Ou alors c’est votre locataire qui vous écrit : « j’entends gratter dans le plafond de la salle de bain depuis quinze jours ». Dans les deux cas, la question qui suit immédiatement le dégoût est financière et juridique : qui doit s’en occuper, combien ça va coûter, et est-ce que ça peut faire capoter la vente ou vous exposer à un recours du locataire.

Ce que la loi impose vraiment (et ce qu’elle n’impose pas)

Contrairement aux termites, qui font l’objet d’un état parasitaire obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral (article L133-6 du Code de la construction), il n’existe aucun diagnostic rongeurs obligatoire à la vente en France. Le dossier de diagnostic technique ne comporte pas de case dédiée aux rats ou aux souris. Un vendeur n’a donc, en théorie, rien à faire constater avant de signer.

Cette absence d’obligation ne dispense pas de la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil) : si une infestation était présente et volontairement dissimulée avant la vente (des trous rebouchés au silicone la veille des visites, par exemple), et qu’elle n’était pas détectable par un acheteur normalement attentif, la responsabilité du vendeur reste engageable dans les deux ans suivant la découverte. Côté location, le décret n° 2002-120 sur le logement décent exige l’absence de risque manifeste pour la sécurité ou la santé, et une infestation récurrente liée à un défaut d’entretien ou de structure peut être retenue par un juge comme un manquement à cette décence, en plus de l’obligation générale de jouissance paisible de l’article 6 de la loi de 1989.

Qui paie, en pratique

Le partage des coûts dépend presque toujours de l’origine du problème, pas de sa simple présence. En vente, si l’infestation est prouvée antérieure à la signature et effectivement cachée, le vendeur peut être condamné à rembourser le traitement, voire à indemniser une baisse de valeur, mais encore faut-il agir vite et documenter avant tout traitement, sinon la preuve disparaît en même temps que les rongeurs.

En location, quand la cause est structurelle (fissure de façade, réseau d’égout défectueux, isolation de combles ouverte sur l’extérieur), la charge revient au bailleur, y compris pour la part travaux en parties communes votée en assemblée générale. Quand la cause est comportementale (denrées stockées sans protection, poubelles gardées à l’intérieur, porte de cave laissée ouverte), c’est l’usage normal des lieux qui est en cause, et la charge peut revenir au locataire. En copropriété, les caves, vide-sanitaire, gaines techniques et réseaux d’assainissement communs relèvent du syndic et sont financés par les charges réparties aux tantièmes ; beaucoup d’immeubles ont déjà un contrat de passages préventifs inclus dans les charges courantes, ce qui évite de payer une intervention individuelle en doublon.

Côté budget, un simple diagnostic tourne autour de 80 à 150 euros. Un traitement curatif dans un appartement standard se situe plutôt entre 150 et 300 euros. Une maison avec combles et réseaux extérieurs à traiter grimpe à 300 ou 600 euros, et une recherche de nid dans une cloison avec dépose partielle peut dépasser 800 à 1000 euros selon le bâti. Un contrat annuel pour un immeuble moyen en copropriété se négocie souvent entre 800 et 1500 euros par an, à répartir entre tous les lots.

L’idée reçue qui coûte cher : « une visite règle le problème »

Beaucoup de vendeurs et de bailleurs pensent qu’une intervention ponctuelle solde définitivement la question, comme un débouchage de canalisation. Or la dératisation ne se résume pas à poser deux boîtes d’appâts un mardi matin : c’est un protocole qui s’étale en général sur deux à quatre semaines, avec un repérage des points d’entrée, un appâtage anticoagulant qui met plusieurs jours à agir, puis un ou plusieurs passages de contrôle pour vérifier la consommation et ajuster le dispositif. Traiter sans avoir colmaté le point d’entrée (une grille de ventilation défoncée, un joint de passage de câble, un vide sous une porte de garage) revient à vider une baignoire sans fermer le robinet : un nouveau traitement dans les six mois est presque garanti, et cette fois personne ne voudra en assumer le coût à l’amiable.

Confusions d’espèces qui faussent le diagnostic et le budget

Rat brun et rat noir : pas le même terrain de chasse

Le rat brun, ou surmulot (Rattus norvegicus), mesure 20 à 27 centimètres de corps pour 200 à 500 grammes, avec une queue plus courte que le corps. Il vit au sol, dans les caves, les vide-sanitaires et les réseaux d’égout, et entre massivement dans les habitations en octobre-novembre quand les températures chutent. Le rat noir (Rattus rattus) est plus fin, meilleur grimpeur, avec une queue plus longue que le corps : il colonise les combles et les charpentes, souvent repéré sous les tuiles. Confondre les deux fait perdre du temps, parce que le point d’entrée à chercher n’est pas au même endroit du logement.

Le loir, l’imposteur protégé qu’on confond avec un rat

En combles, beaucoup de propriétaires confondent un rat noir avec un loir gris (Glis glis) : gros yeux noirs, queue touffue comme un écureuil, bruits de galopade uniquement entre avril et octobre car il hiberne l’hiver. Le loir bénéficie d’une protection locale selon les arrêtés préfectoraux dans plusieurs départements, ce qui change complètement le protocole (piégeage vivant et relâcher plutôt qu’appâtage biocide) et donc le prix. Un professionnel doit identifier l’espèce avant toute intervention, y compris pour la souris domestique (Mus musculus, 7 à 10 centimètres, crottes de 3 à 6 millimètres pointues aux extrémités, contre 12 à 18 millimètres fusiformes pour le rat brun) et le mulot sylvestre, qui entre en cave à l’automne depuis les jardins voisins.

Que faire, dans quel ordre

Faire constater les indices par un professionnel avant la mise en vente ou la remise en location, même si ce n’est pas obligatoire : ça sécurise juridiquement et évite tout soupçon de dissimulation.
Conserver les factures et le compte-rendu d’intervention (espèce identifiée, points d’entrée traités, dates de passage), ce sont les pièces qui prouvent la bonne foi en cas de litige ultérieur.
En cas de découverte après signature, ne rien traiter avant d’avoir fait constater l’état par huissier ou expert et notifié le vendeur ou le bailleur par lettre recommandée : un traitement effectué avant constat détruit la preuve.
Identifier la cause avant de discuter du financement : une fissure ou un tuyau percé oriente vers le bailleur ou le vendeur, l’absence de tout indice structurel avec stockage de nourriture non protégée oriente vers l’occupant.
En copropriété, vérifier le contrat d’entretien du syndic avant de payer une intervention individuelle qui ferait doublon avec un passage déjà prévu.

Le critère qui tranche presque tous les litiges n’est pas la présence de rongeurs en elle-même, mais son origine. Un défaut du bâti que le vendeur ou le bailleur connaissait, ou aurait dû connaître, engage sa responsabilité. Une négligence d’usage engage celle de l’occupant. Avant de discuter argent, cherchez donc la cause, pas seulement l’animal.